市人民政府辦公室 關(guān)于加強中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的實施意見

向上而行

市人民政府辦公室

關(guān)于加強中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的

實    施    意    見

各縣、市、區(qū)人民政府，隨州高新區(qū)、大洪山風景名勝區(qū)管理委員會，市政府各部門：

為維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動，創(chuàng)新社會治理方式，營造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等法律法規(guī)，經(jīng)市人民政府同意，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

一、落實屬地管理職責

（一）中心城區(qū)各級政府及其派出機構(gòu)應(yīng)將轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系。建立物業(yè)服務(wù)和管理綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制，明確責任分工，落實人員和經(jīng)費、場地。按照“屬地綜合管理、部門職能落地、市場監(jiān)管到位、業(yè)主自治落實”的原則，建立健全政府負責、部門履職、街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位（含曾都區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、城南新區(qū)管委會、隨州高新區(qū)城東工作局，下同）統(tǒng)一管理、社會力量有效承接、社區(qū)居民有序參與的工作體制和運行機制。

（二）中心城區(qū)街道辦事處應(yīng)當在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和業(yè)主委員會的換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛；組織、指導(dǎo)暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)業(yè)主自主決定本小區(qū)管理形式，實現(xiàn)社區(qū)管理全履蓋。

（三）中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議制度，成立協(xié)調(diào)工作專班，定期召集公安、民政、教育、住建、規(guī)劃、物價、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、工商、城管、房產(chǎn)等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專營單位等各方代表會議，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

二、加強住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和日?；顒拥闹笇?dǎo)、監(jiān)督

（一）對符合首次業(yè)主大會會議召開條件的住宅小區(qū)，房產(chǎn)管理部門在接到建設(shè)單位或業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會的書面報告后，應(yīng)書面告知中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位。建設(shè)單位應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開前向街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位移交小區(qū)建設(shè)的相關(guān)資料。中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位應(yīng)當將移交資料建檔保存，并按通知要求和相關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會會議籌備組，召開首次業(yè)主大會。首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費應(yīng)由建設(shè)單位承擔，老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會承擔。

（二）創(chuàng)新管理模式，倡導(dǎo)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“三位一體”的聯(lián)動服務(wù)機制，推進共建共治和業(yè)主自治。對規(guī)模較大、戶數(shù)較多的住宅小區(qū)試行三方“交叉任職”，即通過相關(guān)程序，把居（村）民委員會成員推選為本小區(qū)業(yè)主委員會主任；若居（村）民委員會成員不是本小區(qū)業(yè)主的，則由居（村）民委員會將居（村）民委員會成員委派擔任本小區(qū)業(yè)主委員會第一主任（第一主任為名譽主任）；居（村）民委員會可把業(yè)主委員會主任聘任為居（村）民委員會的名譽主任助理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可把居（村）民委員會成員聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)總監(jiān)，把業(yè)主委員會主任聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)副總監(jiān)。通過“三方”聯(lián)動，協(xié)調(diào)社區(qū)管理、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。

（三）居（村）民委員會應(yīng)協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會組建和換屆選舉等工作，加強對業(yè)主委員會日常運行的監(jiān)管，指導(dǎo)業(yè)主委員會建立健全工作制度，依法開展活動。居（村）民委員會應(yīng)整合信息和資源，發(fā)揮及時發(fā)現(xiàn)、快速處置、全程監(jiān)督等管理優(yōu)勢，及時調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中的糾紛。對業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務(wù)的，協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位責令其限期組織召開；對逾期仍不召開的，協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位組織召開。對暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，居（村）民委員會應(yīng)履行好屬地管理職責，及時協(xié)調(diào)解決小區(qū)有關(guān)問題，督促業(yè)主及時召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或依法開展自治管理。

三、完善業(yè)主委員會依法自治管理

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其委員應(yīng)依法依規(guī)履行職責義務(wù)和行使相關(guān)權(quán)利，自覺接受房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位、居（村）民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會和作出會議決定，應(yīng)當告知居（村）民委員會并聽取其建議；業(yè)主大  會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位應(yīng)責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

（二）業(yè)主大會會議討論決定，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同及法定義務(wù)，定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評價，及時了解、收集業(yè)主的意見和建議，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用產(chǎn)生的矛盾糾紛，勸阻、制止業(yè)主的違法違規(guī)行為。

（三）業(yè)主委員會要加強自治管理，引導(dǎo)、幫助業(yè)主增強自律意識、提高文明素養(yǎng)、遵守管理規(guī)約、規(guī)范物業(yè)使用行為，依約交納物業(yè)服務(wù)費，積極參與小區(qū)共建共治；對業(yè)主的不守約、不文明行為，在小區(qū)范圍內(nèi)，探索建立曝光等懲戒機制。

四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標行為。在新建住宅小區(qū)銷售之前，房產(chǎn)管理部門要督促開發(fā)建設(shè)單位依法依規(guī)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。前期物業(yè)服務(wù)收費標準納入政府定價目錄管理，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔。

（二）加大行業(yè)監(jiān)管力度。房產(chǎn)管理部門要依法履行對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理職責，建立物業(yè)區(qū)域劃分備案管理、物業(yè)服務(wù)用房核查、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗收移交、業(yè)主大會業(yè)主委員會備案、“六公開一監(jiān)督”、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)保修金等制度，全面規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為；加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管，處理物業(yè)服務(wù)活動中的投訴；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時排查、解決服務(wù)中存在的問題；對有違法違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行整頓清理；實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級指導(dǎo)標準，完善以業(yè)主評價為主，中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位、居（村）民委員會、業(yè)主委員會評價為輔的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級考評體系，每年公布排名；建立健全信用評價體系和黑名單制度，完善信用管理平臺建設(shè)，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信記錄，對列入黑名單的企業(yè)，兩年內(nèi)不得接管新的物業(yè)服務(wù)項目。利用信用和誠信評價結(jié)果，實行優(yōu)勝劣汰，兼并重組，鼓勵支持物業(yè)企業(yè)做大做強。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，讓電子商務(wù)、社區(qū)服務(wù)平臺、微信APP等進社區(qū)，提高服務(wù)管理效率，創(chuàng)新服務(wù)管理發(fā)展模式。

（三）加大政策法規(guī)宣傳力度。房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位要通過新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄、宣傳單等方式，多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，營造全社會關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)的良好社會輿論氛圍。

五、強化部門間協(xié)同配合

（一）行政執(zhí)法進小區(qū)。公安、民政、教育、司法、國土、規(guī)劃、住建（房產(chǎn)、園林）、環(huán)保、物價、工商、質(zhì)監(jiān)、食藥、民防、城管、消防等職能部門要切實履職盡責，依法加強對住宅小區(qū)建設(shè)、業(yè)主委員會組建運行和物業(yè)服務(wù)管理等工作的監(jiān)管，落實行政執(zhí)法進小區(qū)，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為；選派業(yè)務(wù)能力突出、工作責任心強、承擔相關(guān)業(yè)務(wù)的科室負責人作為物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議聯(lián)絡(luò)員，配合中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位、居（村）民委員會、業(yè)主委員會解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題，共同維護好廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

公安部門負責加強住宅小區(qū)治安管理，指導(dǎo)、落實安全防范和消防工作，加強流動人口管理，規(guī)范寵物管理，協(xié)調(diào)處理嚴重影響小區(qū)管理秩序的行為。

民政部門負責進一步完善現(xiàn)代社區(qū)治理體系，將業(yè)主委員會建設(shè)作為基層社會治理的基礎(chǔ)性工作，納入基層民主建設(shè)的范疇，著力構(gòu)建關(guān)系明確、運行規(guī)范、服務(wù)高效的社區(qū)自治新格局；加強對街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位履行業(yè)主委員會組建、換屆選舉和日常運行中相關(guān)工作職責的指導(dǎo)監(jiān)督，對其履職情況進行考核；將業(yè)主委員會組建、換屆選舉與社區(qū)居委會換屆選舉工作統(tǒng)籌安排、聯(lián)動部署、協(xié)調(diào)推進。

質(zhì)監(jiān)部門負責加強對電梯、機械式停車設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備日常運行及重大安全隱患的安全監(jiān)管。

安監(jiān)部門負責處理小區(qū)出現(xiàn)的重大安全隱患和危化品在小區(qū)內(nèi)存放、使用行為。

住建（房產(chǎn)、園林）部門負責做好住宅小區(qū)竣工驗收、備案管理和房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管工作，督促建設(shè)單位履行質(zhì)量保修義務(wù)；負責查處危及房屋結(jié)構(gòu)安全和住宅室內(nèi)裝飾裝修的違規(guī)行為；監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)活動。

規(guī)劃部門負責落實住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車位等公共設(shè)施規(guī)劃，并做好規(guī)劃條件核實證明工作。

城管部門負責查處住宅小區(qū)亂搭亂建、亂擴亂改、亂停亂靠、亂堆亂放、損綠毀綠、養(yǎng)殖家禽、噪聲油煙擾民、占道經(jīng)營等行為。

工商部門負責住宅小區(qū)內(nèi)住改商違規(guī)經(jīng)營的治理工作。

教育部門負責查處取締住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)開辦培訓(xùn)班、培優(yōu)班等行為。

物價部門負責研究確定前期物業(yè)服務(wù)收費標準；負責核定物業(yè)服務(wù)收費標準。督促物業(yè)企業(yè)對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費等級、收費標準、收費內(nèi)容、收費起始時間在小區(qū)內(nèi)公示，并對物業(yè)企業(yè)的各種違規(guī)收費行為進行監(jiān)督管理。

國土部門負責對小區(qū)內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)等一并登記為業(yè)主共有的不動產(chǎn)權(quán)屬進行監(jiān)管。

人民防空主管部門負責加強小區(qū)內(nèi)人防工程平時開發(fā)利用的監(jiān)督管理，嚴禁損壞人防工程的防護功能，既要保證人防工程的良好戰(zhàn)備狀態(tài)，又要充分發(fā)揮人防工程的平時使用效益。

環(huán)保部門負責對小區(qū)噪音、光污染等進行檢測監(jiān)督管理。

司法行政部門負責指導(dǎo)中心城區(qū)街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位、居（村）民委員建立健全人民調(diào)解組織和工作機制，加強住宅小區(qū)矛盾糾紛的疏導(dǎo)、調(diào)解。

其他相關(guān)部門和專營單位要嚴把監(jiān)控、通信、供水、供電、供氣等專業(yè)設(shè)施交付關(guān)口，督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定交付使用。

（二）加強督辦考核。各職能部門要切實履職盡責，加強對小區(qū)各種違法違規(guī)行為的日常督促和整改。對履責不到位的，整改效果不明顯的部門，由監(jiān)察機關(guān)進行追責問責。

六、實施老舊住宅區(qū)整治改造

對中心城區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)，市、區(qū)兩級政府應(yīng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，按照“先整治改造、后規(guī)范管理”的原則，對老舊住宅區(qū)進行調(diào)查摸底，編制整治計劃，確定改造范圍，明確改造標準，實施有序改造和整治。整治工作完成后，對規(guī)模較大、硬件條件較好、具備物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū)，及時組建業(yè)主委員會，實行市場化物業(yè)服務(wù)；對規(guī)模較小、硬件條件較差的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處和承擔相應(yīng)職能職責的單位、居（村）民委員會組織開展居民自治管理，實行清掃保潔、秩序維護、設(shè)施設(shè)備運行等基本服務(wù)有償提供，逐步解決老舊住宅區(qū)歷史遺留問題。

七、加強組織領(lǐng)導(dǎo)和工作保障

（一）加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理既是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，更是關(guān)系人民群眾切身利益的民生工程。市政府成立市物業(yè)服務(wù)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市政府分管副秘書長、曾都區(qū)政府及隨州高新區(qū)管委會分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，各成員單位分管領(lǐng)導(dǎo)為小組成員，負責協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)和管理工作中的重大疑難問題。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局局長兼任辦公室主任，承擔領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，并負責督辦物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議議定事項。

（二）曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會要全面加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，研究制定政策、措施，及時協(xié)調(diào)解決重點難點問題，保障人民群眾安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定。要強化監(jiān)督考核，將物業(yè)服務(wù)和管理工作納入年度責任目標、精神文明創(chuàng)建和社會治安綜合治理體系。要細化獎懲措施，實行以獎代補，對此項工作完成較好的單位（部門）予以適當獎勵。

八、本意見所指中心城區(qū)范圍以《隨州市城市總體規(guī)劃》（2009-2020）劃定的范圍為準。

隨縣、廣水市、大洪山風景名勝區(qū)參照本實施意見執(zhí)行。

                                                       2017年5月18日